为进一步加大对创新型产业的支持力度，强化创新型产业用房规范管理和优化配置，充分发挥创新型产业用房资源引领、聚合、扶持产业作用，根据《深圳市创新型产业用房管理办法（修订版）》（深府办规〔2021〕1号，以下简称“《市管理办法》”），我局修订了《盐田区创新型产业用房管理实施细则（试行）》（以下简称《区实施细则（试行）》）。现将《区实施细则（试行）》修订情况说明如下：
一、修订背景及必要性
2016年1月，市政府办公厅出台了《深圳市创新型产业用房管理办法》（深府办〔2016〕3号），我区参照该政策文件，于2017年9月也制定出台了《区实施细则（试行）》（深盐府办规〔2017〕4号）。
今年2月7日，在整合原有文件并结合近年创新型产业用房实践经验的基础上，市政府办公厅修订出台了《市管理办法》，重点在明确相关产业用房应无偿移交政府、明确创新型产业用房筹建方式、强化监督管理等方面进行修改完善，提出一些新的要点和规定，进一步增强了有关条款的实效性和可操作性，同时保持创新型产业用房政策的稳定性和连续性，以推动我市创新型产业用房有关工作顺利开展。
为做好与市里相关政策的衔接，需要参照新修订出台的《市管理办法》，重新修订我区的《区实施细则（试行）》。
二、修订思路和原则
本次《区实施细则（试行）》的修订主要本着实事求是、权责明确、便于操作、公平公正的原则。具体思路：一是衔接上位政策。依据《市管理办法》的规定，对《区实施细则（试行）》相对应条款进行修改；二是明确职责分工。结合创新型产业用房建设和管理工作领导小组（以下简称“领导小组”）运行情况及机构改革后我区部门职能设置情况，对领导小组架构、成员单位及其职责进行调整；三是优化相关程序。进一步优化创新型产业用房的租售工作流程及审核程序；四是理顺并解决实际管理使用过程中的问题。针对创新型产业用房实际管理使用中的如认定纳入、调整退出、履约考核等相关问题，通过修订政策作了明确规定；五是整合多头政策，统一规范相关标准。通过本次政策修订，对相关系列文件进行整体梳理，同步统筹开展相关文件制定、修订及废止工作，确保政策文件之间的统一性和衔接性。如修订政策出台后，将同步废止《盐田区科技创业园管理办法》（深盐府办规〔2019〕11号） 、《盐田区现代产业服务中心入驻单位管理办法（修订）》（深盐府办规〔2017〕6号）等政策文件。
三、修订后主要框架和内容
修订后实施细则共8章35条，主要框架和内容如下：
第一章是总则。共4条，包括目的和依据、适用范围、原则、组织架构和职责分工。
第二章是筹建移交和认定纳入。共5条，包括筹建方式、纳管规定、资金来源、无偿移交、配建规定和要求、不动产登记及会计账务处理等内容。
第三章是入驻条件和配置标准。共5条，主要阐述了申请入驻创新型产业用房的单位应具备的资格条件及不同类型入驻单位可申请的面积标准、要求及程序等。
第四章是租售价格标准及优惠。共4条，明确了创新型产业用房的租金价格标准及优惠、出售价格参考及优惠。并就其他超出租金优惠标准范围的情况作了相关处置规定。
第五章是入驻及审批流程。共1条，集中阐述了创新型产业用房租售工作流程及审核程序，包括发布通知、租售申请、审核与审批、社会公示、办理租售手续等环节及相关要求。
第六章是管理和服务。共8条，包括租售规定、收益权属、履约考核评价、租期及租续事项规定、调整退出以及扩租换租等内容。
第七章是监督和检查。共4条，主要包括违规违约行为规定及处置、监督检查方式以及创新型产业用房的区级相关机构配合市级相关部门的工作等。
第八章是附则。共4条，包括回购有关的历史情况处理、其他说明内容、实施有效期和解释权等。
四、修订后主要亮点和变化
本次修订重点在明确相关产业用房应无偿移交政府、明确创新型产业用房筹建方式、纳管退出、优化机构职能和工作流程、强化监督管理等方面进行修改完善，提出九方面修订要点，进一步增强实施细则有关条款的实效性和可操作性，同时保持创新型产业用房政策的稳定性和连续性，推动我区创新型产业用房有关工作顺利开展，修订后主要亮点和变化如下：
（一）进一步明确了创新型产业用房的定义和类别。《区实施细则（试行）》中仅笼统的将创新型产业用房定义为由政府主导并按政策出租或出售的政策性产业用房，实际操作过程中对用房的形态要求不明确，从而造成在实践过程中狭义地理解创新型产业用房仅指研发或办公用房。修订后的实施细则明确提出了创新型产业用房包括办公用房、研发用房及工业厂房，扩大了创新型产业用房的类别与形态。
（二）结合实际优化领导机构、成员单位及其职责。创新型产业用房主要用于引进创新型产业项目，第四条明确领导小组由常务副区长任组长，分管产业的副区长任常设副组长，分管其他相关领域的副区长为非常设副组长，同时根据机构调整后各部门的职能分设常设成员单位和非常设成员单位，根据每次会议审议的具体事项召集相关部门参加，提升工作的针对性和实效性。重点是增加明确了领导机构具有对辖区创新型产业用房的认定纳入、调整退出等权限，有利于解决具体操作过程中可能遇到的一些实际难题。此外，对照市管理办法并结合辖区机构改革情况，新增加了区科技创新局、区物管中心、区投资推广和企业服务中心作为常设成员单位，增加了区住建局、区文体旅游局、区国资局及盐田税务局等作为非常设成员单位并履行相关职责。
（三）进一步明确创新型产业用房筹建方式。《区实施细则（试行）》中对创新型产业用房筹建方式的表述较为模糊，在实际工作中易出现无法判断某项目是否应纳入创新型产业用房管理的情况，修订版第五条进一步细化了创新型产业用房筹建方式，区分土地出让方式、筹建主体等不同维度明确项目是否应纳入创新型产业用房管理。除规定了必须纳管情形外，对结合辖区实际需要纳入管理的也做出了相应规定。
（四）首次明确创新型产业用房应无偿移交政府。按照《市管理办法》规定，《区实施细则（试行）》修订版在正文中删除了政府回购创新型产业用房相关条款，在第七条明确规定“无偿移交”表述应写入今后的土地出让合同中。而至于过渡期间政府回购执行标准情况，参照《市管理办法》在附则中新增的相关条款及本次修订政策的第三十二条执行。
（五）实行分类并强化对创新型产业用房的租用和监管。《区实施细则（试行）》修订版在保持创新型产业用房工作稳定性和连续性的基础上，提出了对创新型产业用房分类并强化监管。一是继续实施入驻创新型产业用房的企业项目提交贡献承诺书。符合入驻条件的企业，原则上租赁办公用房或研发用房的面积不超过5000平方米；租赁生产厂房的面积不超过10000平方米。企业根据实际需要申请租赁相应面积，除本细则第十条第三款中规定的企业和第十条第六款中注册的企业应作出科技创新贡献承诺外，其他企业须作出经济产出贡献承诺，经领导小组会研究审定即可。二是首次提出入驻创新型产业用房签产业发展监管协议的情形。针对租赁创新型产业用房面积超过有关规定（办公或研发用房超过5000平方米、生产厂房面积超过10000平方米）的或者申请购买创新型产业用房的，企业项目必须签订产业发展监管协议，并须经领导小组会审议后报区政府常务会研究批准。三是针对修订版政策中第十条第四款中的社会组织、民办非企业等机构申请租赁创新型产业用房的，应作出相应贡献承诺且租赁面积一般情况下不应超过500平方米。确有必要超出此面积标准的，经领导小组会研究同意，可适当增加面积但原则上最高不超过3000平方米。四是申请租赁创新型产业用房的科研机构，须作出科技创新贡献承诺且租赁面积一般情况下不应超过5000平方米，属深圳市或盐田区重点支持的科研机构租赁创新型产业用房的面积确有必要超出范围上限的（含申请扩租后），经领导小组会审议后报区政府常务会研究批准。
此外，关于上述租赁面积数据设置主要是基于以下考虑：首先，关于企业租赁创新型产业用房的面积上限的规定，主要是延续了此前相关政策的规定（原则上不超过5000平方米），也结合参考目前辖区创新型产业用房的总体规模及单个企业租赁面积情况。一方面，目前租赁辖区创新型产业用房的企业共26家（含科研机构2家），其中仅有深粤通一家企业（租赁面积5067平方米）和华大生命科学研究院（租赁面积11549.31平方米）、南开大学深圳研究院（租赁面积6133.51平方米）等2家科研机构的租赁面积超过5000平方米，可见设置原则上租赁办公用房或研发用房的面积不超过5000平方米基本能满足绝大多数企业的需求；另一方面，目前盐田区已纳入并投入使用的创新型产业用房面积不超过10万平方米（为99760.4平方米），相对来说规模较小，也需进一步加强政策性产业用房集约节约利用。其次，关于社会组织、民办非企业等机构租赁创新型产业用房的面积上限的规定，主要参考我区已入驻政府产业用房的青创会基地的租赁面积情况，以及社会组织、民办非企业对产业的直接贡献。青创会基地现租赁盐田科技大厦内政府产业用房面积2160平方米，需考虑新办法实施后的衔接问题，因此特殊情况下设定面积上限不超过3000平方米。社会组织、民办非企业对产业的直接贡献较小，因此一般情况下租赁创新型产业用房的面积建议不超过500平方米。再次，关于科研机构租赁创新型产业用房的面积上限规定，主要参照企业租赁创新型产业用房的面积上限，同时结合我区已入驻创新型产业用房的华大生命科学研究院、南开大学深圳研究院租赁面积情况以及未来可能引进的科研机构的需求预测。一般类科研机构租赁创新型产业用房的面积上限与企业上限设置相同，也为5000平方米，可保障科研机构正常运作发展，但一般科研机构没有例外情形，不能超过上述标准。现已入驻我区创新型产业用房的华大生命科学研究院租赁盐田区科技创业园11549.31平方米、南开大学深圳研究院租赁现代产服中心6133.51平方米，两者均为盐田区重点扶持的科研机构，需长期稳定扶持，因此建议对经认定的属深圳市或盐田区的重点科研机构，允许租赁面积超过5000平方米，但需经领导小组会议审议后报区政府常务会议研究批准。
（六）优化明确创新型产业用房工作流程。结合组织架构调整，并根据实际工作中总结的经验，《区实施细则（试行）》修订版进一步优化了创新型产业用房建设、管理及使用过程各项工作流程，其中第十九条优化明确了创新型产业用房租售工作流程及审核程序，从发布通知、租售申请、审核与审批、社会公示、办理租售手续等环节使相关工作流程更加清晰、全面、便捷、高效。尤其是修订后的政策明确提出了如：非必须纳入创新型产业用房的其他产业空间的纳入管理、创新型产业用房的调整退出、租赁创新型产业用房面积超过规定标准、超出租金优惠标准范围的“一事一议”、创新型产业用房出售及出售价格等几种情况，必须由领导小组会审议后提请区政府常务会研究批准。
（七）优化创新型产业用房租赁使用规定。一是设置了不同类型入驻单位租赁创新型产业用房面积的标准。如第十三条明确提出了符合入驻条件的企业，社会组织、民办非企业等机构，以及科研机构申请租赁创新型产业用房面积应符合的标准。确有必要超出范围标准的，则须经领导小组会研究同意后报区政府批准，这样通过严格审批流程，以提升产业空间的集约节约利用。二是压缩了创新型产业用房租赁合同期限并明确了续租次数。《市管理办法》规定单位租用创新型产业用房应当在合同中约定合同履行期限不超过5年，《区实施细则（试行）》规定企业租用创新型产业用房的合同期限不超过5年，而修订的实施细则规定创新型产业用房的租赁合同原则上3年一签且符合条件后可续租2次。在符合《市管理办法》规定的同时，将合同期限压缩至3年、可续租2次，便于对创新型产业用房的使用效益进行及时的跟踪掌握，从而更好地发挥创新型产业用房资源引领、聚合、扶持创新型产业的作用。
（八）强化、规范并动态管理创新产业用房租金优惠。本次政策修订，结合实际对租金优惠在政策规定范围内（参考价格30%-70%）进行了强化和规范，并与入驻单位的年度履约考核评价结合起来，具体按以下规则享受租金优惠：创新型产业用房租金优惠实行动态管理，入驻首年按参考价格30%享受租金价格，后续年份的租金价格按入驻单位履行相应的贡献承诺或产业发展监管协议有关约定情况确定。上一年度履约考核评价合格的，则下一年继续保持参考价格30%享受租金价格；上一年履约考核评价不合格的，则下一年在上一年享受参考价格百分比的基础上增加10个百分点享受租金价格。此外，修订政策还提出了对确有必要超出租金优惠标准范围的，可按“一事一议”方式提请区政府审议。
（九）其他方面的新变化。一是本次实施细则的修订在明确创新型产业用房登记税费问题、明确租金价格评估及收入管理问题、细化创新型产业用房出售及转让路径、加强对违规行为查处力度、压实管理链条上各单位主体责任等方面都做了补缺或完善。二是对领导小组办公室通过服务平台向社会公示创新型产业用房租售审查审批结果时限方面有了新变化，公示期由以前的5个工作日，调整为现在的不少于3个工作日，等等。
